Pengertian
BPHTB
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah
dan/atau bangunan sesuai dengan aturan hukum yang berlaku yang dilakukan oleh
orang pribadi atau badan.
Prinsip yang dianut dalam UU BPHTB adalah
:
a. Pemenuhan
kewajiban BPHTB berdasarkan self assessment system.
b. Besarnya
tarif 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).
c. BPHTB
merupakan pajak daerah namun sebagian besar penerimaan akan diserahkan kepada
Pemerintah Pusat .
Pengertian
PBB
Pajak bumi dan bangunan (PBB) adalah
pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan karena adanya keuntungan dan/atau
kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan yang mempunyai
suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat dari padanya. Dasar pengenaan pajak
dalam PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP ditentukan berdasarkan
harga pasar per wilayah dan ditetapkan setiap tahun oleh menteri keuangan.
Besarnya PBB yang terutang diperoleh
dari perkalian tarif (0,5%) dengan NJOP . Nilai Jual Kena Pajak ditetapkan
sebesar 20% dari NJOP (jika NJOP kurang dari 1 miliar rupiah) atau 40% dari
NJOP (jika NJOP senilai 1 miliar rupiah atau lebih). Besaran PBB yang terutang
dalam satu tahun pajak diinformasikan dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terutang
(SPPT).
Perbedaan
PBB dan BPHTB
|
Keterangan
|
PBB
|
BPHTB
|
|
Subjek Pajak
|
·
orang atau badan yang secara
nyata mempunyai hak atas bumi, dan atau memperoleh manfaat atas bumi, dan
atau memiliki, menguasai, dan atau memperoleh manfaat atas bangunan.
·
Subjek PBB yang dikenakan kewajiban
membayar PBB berdasarkan ketentuan perundang-undangan perpajakan yang berlaku
menjadi Wajib Pajak.
|
·
orang pribadi atau badan yang
memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan.
·
Subjek BPHTB yang dikenakan
kewajiban membayar BPHTB menurut perundang-undangan perpajakan yang menjadi
Wajib Pajak.
|
|
Objek Pajak
|
Bumi dan Bangunan
|
Pemindahan Hak dan Pemberian Hak Baru
**
|
|
Tarif Pajak
|
tunggal sebesar 0,5%
|
tunggal sebesar 5%
|
|
Dasar Pengenaan Pajak
|
Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual
Objek Pajak (sales value = NJOP), yaitu harga rata-rata yang diperoleh dari
transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Bilamana tidak terdapat
transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek
lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak
pengganti.
|
Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).
Apabila NPOP tidak diketahui atau
lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB pada tahun terjadinya
perolehan, dasar pengenaan BPHTB yang dipakai adalah NJOP PBB.
Dalam hal NJOP PBB pada tahun
terjadinya perolehan belum ditetapkan, besarnya NJOP PBB ditetapkan oleh
Menteri Keuangan.
|
**) Penjelasan
Objek Pajak BPHTB
Hak
Atas Tanah meliputi :
· Hak
milik, yaitu hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang
pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh Pemerintah;
· Hak
guna usaha (HGU), yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung
oleh Negara dalam jangka waktu sebagaimana yang ditentukan oleh perundang-undangan
yang berlaku;
· Hak
guna bangunan (HGB), yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan
atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu yang ditetapkan
dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok
Agraria.
· Hak
pakai, yaitu hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh
pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik
tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah,
segala sesuatu sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
· Hak
milik atas satuan rumah susun, yaitu hak milik atas satuan yang bersifat
perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan rumah susun meliputi juga hak
atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya merupakan
satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.
· Hak
pengelolaan, yaitu hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya
sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain, berupa perencanaan
peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan
tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan
atau bekerja sama dengan pihak ketiga.
Objek
Pajak Yang Tidak Dikenakan BPHTB
· Objek
pajak yang diperoleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan
timbal balik;
· Objek
pajak yang diperoleh Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk
pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
· Objek
pajak yang diperoleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang
ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau
melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan
organisasi tersebut;
· Objek
pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena
perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
· Objek
pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena wakaf;
· Objek
pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan
ibadah.
· Yang
dimaksud dengan tanah dan atau bangunan yang digunakan untuk penyelenggaraan
pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum
adalah tanah dan atau bangunan yang digunakan untuk penyelenggaraan
pemerintahan baik Pemerintah Pusat maupun oleh Pemerintah Daerah dan kegiatan
yang semata-mata tidak ditujukan untuk mencari keuntungan, misalnya, tanah dan
atau bangunan yang digunakan untuk instansi pemerintah, rumah sakit pemerintah,
jalan umum.
· Yang
dimaksud dengan konversi hak adalah perubahan hak dari hak lama menjadi hak
baru menurut Undang-undang Pokok Agraria, termasuk pengakuan hak oleh
Pemerintah.
· Yang
dimaksud wakaf adalah perbuatan hukum orang pribadi atau badan yang memisahkan
sebagian dari harta kekayaannya yang berupa hak milik tanah dan atau bangunan
dan melembagakannya untuk selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau
kepentingan umum lainnya tanpa imbalan apapun.
Tata
Cara Perhitungan
BPHTB =
Tarif pajak x NPOPKP
=
5 % x ( NPOP – NPOPTKP )
Perhitungan di atas dapat dibuat dengan
urutan sebagai berikut :
Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)
xxx
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena
Pajak (NPOPTKP) xxx (-)
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
(NPOPKP) xxx
BPHTB yang terutang/dibayar:
( 5 % x NPOPKP )
xxx
Jika perolehan hak atas tanah dan
bangunan tersebut karena waris/hibah wasiat/pemberian hak pengelolaan, maka
BPTHB yang harus dibayar adalah :
BPHTB = 50 % x BPHTB yang terutang.
CONTOH
SOAL
Tuan Rosadi membeli tanah dan bangunan
dengan nilai perolehan objek pajak Rp 450.000.000.
Besarnya BPHTB yang terutang dihitung
sebagai berikut :
NPOP Rp 450.000.000
NPOPTKP Rp 50.000.000
(-)
NPOPKP Rp 400.000.000
Pajak BPHTB yang terutang :
5% x Rp 400.000.000 = Rp 20.000.000
Perbedaan
Perhitungan PBB dan BPHTB
Perhitungan Besaran PBB:
Sebuah rumah dengan bangunan 100 m²
berdiri di atas lahan 200 m². Misalnya, berdasarkan NJOP (nilai jual obyek
pajak) harga tanah Rp700.000 per m² dan nilai bangunan Rp600.000 per m². Berapa
besaran PBB yang harus dibayar oleh pemilik rumah tersebut?
* Harga tanah : 200 m² x Rp.
700.000 =
Rp 140.000.000
* Harga Bangunan: 100 m² x
Rp600.000 = Rp 60.000.000
-------------------- +
* NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = Rp
200.000.000
* NJOP Tidak Kena Pajak = Rp
12.000.000
* NJOP untuk penghitungan PBB = Rp
188.000.000
* NJKP (Nilai Jual Kena Pajak): 20% x
Rp188.000.000
= Rp
37.600.000
* Pajak Bumi dan Bangunan yang terutang
:
0,5% x Rp37.600.000 = Rp
188.000
* Faktor Pengurangan / Stimulus = Rp 15.000
------------------- -
PBB YANG HARUS DIBAYARKAN = Rp 73.000
Perhitungan Besaran BPHTB
Seseorang membeli sebuah rumah di
Jakarta dengan luas tanah 200 m² dan luas bangunan 100 m². Berdasarkan NJOP,
harga tanah Rp700.000 per m² dan nilai bangunan Rp600.000 per m². Berapa
besaran BPHTB yang harus dikeluarkan oleh pembeli rumah tersebut?
* Harga Tanah: 200 m² x Rp700.000 = Rp
140.000.000
* Harga Bangunan: 100 m² x
Rp600.000 = Rp 60.000.000
-------------------- +
* Jumlah Harga Pembelian Rumah: = Rp
200.000.000
* Nilai Tidak Kena Pajak *) = Rp
60.000.000
-------------------- -
* Nilai untuk penghitungan BPHTB = Rp
140.000.000
* BPHTB yang harus dibayar
5% : 5% x Rp140.000.000 = Rp 7.000.000
*) untuk wilayah Jakarta Rp60.000.000,
Bogor Rp40.000.000, Tangerang Rp30.000.000 dan sebagainya. Besaran ini dapat
berubah sesuai peraturan pemerintah setempat.
Pengelolaan
Hasil Penerimaan BPHTB
Yaitu hasil penerimaan BPHTB dibagi
dengan perimbangan sebagai berikut :
· 20
% (duapuluh persen) untuk pemerintah pusat yang selanjutnya dikembalikan lagi
secara merata ke setiap kabupaten/kota;
· 16
% (enambelas persen) untuk propinsi;
· 64
% (enampuluh empat persen) untuk kabupaten/kota.
Tata
Cara Peyetoran dan Pelaporan
1. BPHTB
yang terutang harus dibayar/dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak, yaitu
sama dengan saat terutangnya BPHTB.
2. Wajib
pajak wajib membayar BPHTB yang terutang dengan tidak mendasarkan pada adanya
surat ketetapan pajak. Sistem pemungutan BPHTB adalah self assessment.
3. BPHTB
yang terutang dibayar ke kas negara melalui Kantor Pos dan/atau Bank BUMN atau
Bank BUMD atau tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh MenKeu dengan
menggunakan Surat Setoran BPHTB.
4. Dalam
jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya BPHTB, Direktur Jenderal Pajak
menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang
Bayar (SKBKB) apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain
ternyata jumlah BPHTB yang terutang kurang dibayar.
5. Dalam
jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya BPHTB, Direktur Jenderal Pajak
menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kuramg
Bayar Tambahan (SKBKBT) apabila ditemukan data baru dan/atau data yang semula
Belem terungkap yang menyebabkan penambahan jumlah BPHTB yang teritang
diterbitkannya SKBKBT.
6. Direktur
Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Tagihan BPHTB dan WP dikenakan sanksi
berupa denda dan/atau bunga apabila:
a. BPHTB
yang terutang tidak atau kurang bayar
b. Dari
hasil pemeriksaan Surat Setoran BPHTB terdapat kekurangan pembayaran BPHTB
sebagai akibat salah tulis atau salah hitung.
Pada saat WP memperoleh Surat
Tagihan BPHTB jumlah yang harus dibayar oleh WP adalah sebesar BPHTB terutang
yang tidak atau kurang bayar dalam Surat Tagihan BPHTB ditambah sanksi
administrasi berupa bunga sebesar 2% sebukan untuk jangka waktu paling lama 24
bulan Sejas saat terutangnya BPHTB.
Contoh
Surat Setoran BPHTB
Permohonan
Keberatan BPHTB
Yang dapat diajukan keberatan kepada
Direktur Jenderal Pajak adalah :
a. SKBKB,
yaitu surat ketetapan yang menentukan besarnya jumlah BPHTB terutang, jumlah
kekurangan pembayaran pokok pajak, besarnya sanksi administrasi, dan jumlah yang
masih harus dibayar;
b. SKBKBT,
yaitu surat ketetapan yang menentukan tambahan atas jumlah BPHTB yang telah
ditetapkan;
c. SKBLB,
yaitu surat ketetapan yang menentukan jumlah kelebihan pembayaran BPHTB karena
jumlah BPHTB yang telah dibayar lebih besar daripada BPHTB yang seharusnya
terutang
d. SKBN, yaitu surat
ketetapan yang menentukan jumlah BPHTB yang terutang sama besarnya dengan
jumlah BPHTB yang dibayar
Disusun Oleh :
KELOMPOK
5 BREVET A (20 Januari 2014 – 24 Januari 2014)
Nama
Anggota Kelompok :
1.
Rini
Nurmala Fitri (25210990)
2.
Rizka
Amalia N (2A212092)
3.
Shelly
Apriani Restia (26210511)
4.
Soraya
Imaniar N.H (26210661)
5.
Taviani
Kumaladewi (29210590)
6.
Yasinta
Nur W (28210604)
Sumber :
